关于房地产行业的一些疑问（原创）
[size=5]这是俺准备向一位房地产从业人士发问的内容，也请了解的朋友回答，谢谢！1、请描绘一下房地产行业的资金流行路线图，及各个大环节上大致占的比例；
比如：来源（有几个来源，目前行业里各个来源占总来源的比例各是多少？）
2、房地产价格构成的因素所占的百分比。
3、房地产业的内、外部经营风险有哪些？行外人怎样可以比较准确地判断出一家房地产企业遇到了不小的经营风险？
4、请给下面这段话及一个网页反映的信息的情况一些判断意见：
这段话是：
一场房贷大“整治”将至
5月28日，国家统计局公布的“各行业城镇投资情况”显示，今年1至4月份，房地产业累及投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；这一增速明显高于同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%。在房地产市场快速发展的同时，银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级。中国银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行，也引起银监会关注。房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。
同时请看一个网页：
[url]http://news.163.com/08/0609/01/4DV9HUET0001124J.html[/url]
深圳四大银行集体违规 二套房贷政策再次松动
5、怎样判断一个房地产商经营情况的优劣？怎样判断出谁是各年房地产行业里的龙头企业？怎样的房地产企业可以持续良性经营？
6、房地产行业是周期性行业，造成这个周期一上一下波动的原因是什么？多长时间为一个周期？如从1991年起到2008年，经历了怎样的周期？每次大涨或大跌的主要原因是什么？[/size][/size][/size][/size] 本论题很有意义，欢迎大家踊跃讨论！ 我是来学习的，希望有人抛砖引玉·············
房地产周期
国内房地产发展历史短,还没有经历一个发达国家的标准周期. 从香港新上市公司PE值可以看出现在是个低点. 只是不知道要在低点徘徊多久. 没有统计净值折扣评估法.2005 较高的单位数
2006 刚过10倍
2007 大多在接近20倍左右
2008 目前只有一个新上市, 7倍左右, 50% 净值折扣. 目前房地产的风险高度集中在资金链上，而资金链的风险又高度集中在银行体系。 安得广厦千万间啊！
说到底还是一个体制问题！ 房地产行业的持续经营总觉得有问题 谢谢到来的各位朋友！
俺对房地产行业有兴趣研究，尤其是万科在07年增发了150亿，发行企业债证券59亿，今年又获批发行企业债49亿。如此庞大的资金团聚集到它身上，国家的意图如何？我们怎样评价万科的经营？我不想跟随市场上的一般评论作判断，这样做只有死路一条。一定要有自己独立的思考。以上开出的单子，就是把万科作为一家普通的房地产公司（不带有主观色彩），融入在房地产行业里客观地进行分析的基础。
现在看来，大家都对房地产行业的运作内质不大清楚。我们应该要清醒地认识到这一点。我时刻谨记袁隆平博导的一句话：“电脑里面是种不出庄稼的，要做我的博士生，必须跟我下田种地。”
我自己已经把单子交给了一些房地产业内人士，希望能够得到他们一些答案。 我也上来凑个热闹。说得对的，请诸位鼓掌。说得不对的，尽请扔板砖（本人体育锻炼还不错，练过点功）
房地产的运行模式大概是如下的一个轨迹：（下面我以目前房价涨幅最高的乌鲁木齐、宁波等市场作个简单分析）
1、政府对拟作商业地产开发的地块进行规划后挂牌出让。
这是第一步，即现行的政府对城市综合运营的一个基本观，所谓“经营城市”、“运营城市”等大有市场，其表现集中在城市建设领域，尤其以商业地产的开发较为明显。因为土地使用权出让，是政府财政收入的一个重要手段。各地多次出现地块招标过程中的“地王”，即是政府挂牌出让以后形成的大幅度土地价值溢价。地产商以高价获得地块以后，溢价部分很显然，是要消费者最终承担的，这就体现在楼板价高企和房价高企了。以至于房产价格也就难以实质性下降。另外,开发商为了扩大经营规模,不断采取囤地策略,这也大大增加了银行贷款,使银行地产信贷的系统风险升高.而为了降低因为开发商囤地形成贷款的系统风险,银行是不愿意开发商出现经营困难的,必然会推动开发商完成开发,形成销售.20世纪90年代海南省的地产泡沫形成金融机构破产的历史案例,在如今的地产界和金融界依旧重复.青岛市去年房地产的高价，无疑是当时的某些权力人物的幕后推动所致。以乌鲁木齐为例，2002年，政府把城市商业用地分为九个类别，当时的地价有着明文规定（政府规定了地块出让的指导价），尚不算高；故当时乌鲁木齐房价均价不足1500元/平米；而到了2008年4月份，采取挂牌招标出让模式四年以后，地价疯狂彪升，反映在房产价格上则出现了三级跳式的增长，到今年6月份，其均价已然达到创记录的5500元/平米的水平，大大高于兰州，逼近西部最大市场成都的均价。江浙民间资本趁机潜入进行投机。而彼时，乌鲁木齐城市人均收入尚不足2000元/月，无怪乎该市房产的涨幅有着太多的评价了。
2、开发商获得地块，并进行开发准备。
开发商的自有资金一般在交纳土地出让金以后，所剩无几。一些中小开发商便采取以拿地循环贷款拆东墙补西墙的办法维持地块的开发建设.在今年以来,地产信贷规模紧缩,若干中小地产商资金就自然捉襟见肘.大型地产商的日子也并不好过.比如恒大地产,国内IPO失败以后,不得已采取私募形式筹措资金,但是相对于400亿的缺口,私募而来的13亿资金杯水车薪;金地集团,为了维持经营,缩小战线,囤地步伐显然放缓;万科股份,为了补充其流动资金,不但卖掉东莞的地块和项目公司,还谋求资本市场进一步融资.其他地产公司也有放弃已得到的出让地块,或者出售项目公司,或是寻求大型地产公司收购等办法聊以度日.潘石屹指出,今年是地产行业的冬天,谁拥有足够的流动资金谁将坚持到最后.地产行业不可避免出现了"现金为王"的局面.可见,银行对地产行业的紧缩政策,对全行业的影响是全面性.整体性的.当然有一些局部地区还维持地产高温.
土地证是银行授信乃至发放地产信贷的一个重要依据。于是开发商一般在获得土地以后随即向银行申请开发贷款，用以项目建设投资或者干脆改变用途,竞购新的地块,进行囤地。建设过程中，建筑商有不少是被迫垫资建设，建设结束验收时还被扣留一部分工程款作为“质保金”（通常为建设总价款的3%——5%，也有的不到或者高于该比例）。建设领域的黑暗相信经历过地产开发的朋友是清楚的，监理单位、设计单位、原材料招标采购、工程分包等若干环节，都是滋生商业腐败的温床。而其中，前些年尤为激烈的，是分包单位拖欠农民工兄弟的工资。这并不是分包者黑心，实是中间若干环节的种种黑幕所致。这在乌鲁木齐的建设领域，是比较常见的。
3、封顶预售。类似于基金行业的“老鼠仓”一样，不少地产商是以自己的员工身份证先购买自己公司的房子来获得银行按揭贷款的，这样有效缓解了地产商在开发过程中的资金链紧绷的状况。这也是业内公开的秘密吧！
4、关于房价。
取决于获得地块的直接成本和银行提供的按揭。一般的，地块招标价格，政府倾向于高价成交，这样增加财政收入；银行期望降低首付，延缓按揭申请者一次性付款的压力，以便获得长期稳定的贷款偿还，降低不良资产发生的风险，同时获得长期稳定的利益回报。高房价是政府财政和银行所欢迎的。这对百姓们来说，确实是可悲的！而开发商目前倾向于建设多层或者别墅式住宅，这样可大大增加其利润。在去年广州和深圳地产异常疯狂过程中，不乏热钱的影子，但是相信他们和地产承销机构、开发商有着某种默契，共同抬升房价。在房价迅速走高的过程中，宏观调控只是在民间舆论极为抵制的情形出现以后，才出现的一些干预。所以，深圳的银行敢于违规发放贷款，就不足为奇了。
[[i] 本帖最后由 rgang 于 2008-6-15 17:25 编辑 [/i]] 很有意义的话题,不是地产行业的从业人员,试着思考解答一下
1、请描绘一下房地产行业的资金流行路线图，及各个大环节上大致占的比例；
比如：来源（有几个来源，目前行业里各个来源占总来源的比例各是多少？）
房地产的流程; 项目策划与初步设计(含土地招标报价)--------项目详细设计-------项目实施-----项目销售与回款
与此对应的是项目的资金流出与流入, 取得地块后,取得贷款,投入土地款、建筑成本、项目运作费用中。
其突出的特点是垫支型的资金流，必须要先投入，后期才能取得客户销售回款了，这中间有非常长项目开发周期，业内最好的碧桂园\万科的总资产总转率为0.5左右,即两年周转一次,其他企业一般是三年以上.而工业企业中丰田\戴尔这些标杆企业可以达到5,6天的水平.万科近几天周转效率有很大提高,想必是老王参透了其中奥秘,万科的榜样帕尔迪是1点几的水平,差不多一年的样子.
房地产行业的性质决定了:
1.在一个快速发展时期,增长越快,需要前期颠覆的资金就越大,其资金缺口就越大,大家就能理解这几年万科规模巨大膨胀,而其却不断进行融资了.不管是多大的企业,现金为王是房地产行业永远不变的法则.
2.房地产企业经营导向,是利润导向还是周转效率导向,与中国企业大多利润导向不同的是,美国企业多数以周转效率为导向,万科与碧桂园参透了.
金来源无非是:股东+ 企业利润 +负债,股东资金和企业利润即自有资金,按照国家规定项目的自有资金应超过35%,而根据现在的央行调查,应该是20-25%的比例
2、房地产价格构成的因素所占的百分比。
就现在而言,应该地价占主要部分,以万科为例总收入100,成本为70,费用20,净利10
70中地价应占到70%吧,即占收入的50%,这个还需要内行人士指点
3、房地产业的内、外部经营风险有哪些？行外人怎样可以比较准确地判断出一家房地产企业遇到了不小的经营风险？
内部经营风险:现金流,经营现金流为负且不断增加
负债,负债率上升,短期债务迅速上升
成本控制,盈利性下降
质量事件
公关危机,如这次老王的发言,呵呵
外部比较复杂:
宏观环境: 利率 汇率 国民收入 经济下滑 人口数量 增长方式
政府政策:土地政策以及供应 供应方式 经济适应房建设 小产权房
税收 信贷 财政
政府关系
4、请给下面这段话及一个网页反映的信息的情况一些判断意见：
这段话是：
一场房贷大“整治”将至
5月28日，国家统计局公布的“各行业城镇投资情况”显示，今年1至4月份，房地产业累及投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；这一增速明显高于同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%。在房地产市场快速发展的同时，银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级。中国银监会近日发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行，也引起银监会关注。房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。
同时请看一个网页：
[url]http://news.163.com/08/0609/01/4DV9HUET0001124J.html[/url]
深圳四大银行集体违规 二套房贷政策再次松动
5、怎样判断一个房地产商经营情况的优劣？怎样判断出谁是各年房地产行业里的龙头企业？怎样的房地产企业可以持续良性经营？
商业模式清晰,优秀的管理团队,完善的管理机制,良好的声誉
简单一些:消费者愿意买的
6、房地产行业是周期性行业，造成这个周期一上一下波动的原因是什么？多长时间为一个周期？如从1991年起到2008年，经历了怎样的周期？每次大涨或大跌的主要原因是什么？
最要的与大的宏观环境,经济增长方式密切关系
有时间,再补充,呵呵 学习中 受用！！！！！！！！！ 先顶着，房地产，还有机会么？ 非常谢谢SDMYJ。:) 今天收集到一个关于房地产行业今年的状况分析报告
[attach]13983[/attach] 我来说两句
出于思维习惯,我喜欢简练些的分析。我觉得房地产行业主要研究资金、土地储备和销售三个方面。三个因素之间的变动导致房地产企业的运营出现不同情况，如高增长、负债率较高，以及周转问题。存货太多而营收受限导致周转发生问题是目前内地地产商主要问题。
还说些什么？更正上面同志的一些说法，目前内地房地产公司的净利润率应在15—20%，此外地价在房价中比例约为25%（碧桂园比较另类，只有不到10%）
估算房地产价值
现在来看，自有资金要35％以上；银行开发贷款一般在在建工程价值70％左右，所以开发贷款的比例在20－30％；其他方式，主要是按揭贷款预售，定金及预付金大约35％，其他方式应该补足余额。房地产的主要成本在地价，具体举例来说，如果地价在3000元/平米， 建筑安装成本大约在1000－2000元，2000元的质量应该很好的，楼面成本大约5000元，根据市场状况，开发商大约会卖到6000－8000。现在说明资金的用处，通常拿地阶段，需要开发商自己付款，一般来说，6个月付清，一些比较大的项目，付款期限都比6个月长，在18个月内。比如12万平米项目，地价3000元，总地价3.6亿元， 总体建设需6亿元，以自有资金2亿加银行贷款1.6亿缴纳地款，取得国有土地使用证，办理四证齐全后，再贷款1.4亿元（权益的70％），现已投入5亿元，足够封顶的，然后预售每平米8000元，回款还贷，并继续完成施工。
继续讨论。 基本上，项目公司在拿地阶段就取得银行贷款的案例少之又少，多从母公司借款。总之，政策规定自有资金35％，那么开发商就会出35％，或者更少，其他基本上都来自银行，要么开发贷款，要么按揭贷款。
多支持好赚点积分看些报告。 谢谢 普罗米修斯 和 cheungkong！ 基本思路,NAV=原净资产+当年核心盈利+资产的重估价值损益 很有意义的讨论！