张风波：透视美国次级房贷风暴
http://www.macrochina.com.cn/zhtg/20070828088014.shtml

  中国房市存在的结症与美国截然不同，下错药将会后患无穷……

请尽量直接转帖进来而不是发一个链接，谢谢！

这篇文章写的还是很透彻的。谢谢分享。

咋看不了呢？

中国房市存在的结症与美国截然不同，下错药将会后患无穷……

　　准确把脉

　　首先。应对这场突如其来的风暴有清晰和准确的把握。

　　虽然美国的利率上升和住房市场降温是引起美国次级房贷风暴的导火索，但美国房贷市场本身的波动非常有限。实际发生的坏账并不多，一般估计最终次级房贷的损失可能会上升到700亿，约占次级房贷7%，占美国房贷总量的1%。美国房贷市场总体虽有一些回落，但基本运行稳定。7月份全美新屋销售反弹2.4%，而人口和经济集中的大都会地区，房市持续着强劲的上升趋势。例如，纽约曼哈顿地区今年第2季度平均房价由上季度的129万美元上升到133.3万美元，换算年增长率达13.4%；销售数量由3474套上升到3939套，年增长率高达53.5%。每套房在市场上的销售期由131天缩短到117天。待售房由5923套下降到5237套。我主管房贷4年多，每年亲手办理数百件房贷项目，遍及全美，从未有过1件不良贷款。今年业绩最佳，截至7月的贷款数量和金额均比去年同期增加2倍多。面对媒体每天关于美国房贷风暴铺天盖地的喧哗，我们犹如身居世外桃源。

　　此次风暴的真正主战场在美国金融市场。次级房贷证券化的投资经销商们偏好高风险、追求短期暴利，过高的期待和狂热的炒作形成了金融泡沫。房市波动，投资者信心破灭，导致有关企业的债券和资产估价狂跌，并演变成美国股票市场甚至全球金融市场的恐慌性狂泻，殃及全球投资者。

　　风险伴随着机遇，风暴蕴藏着商机。分毫未损的亿万房产被疯狂的金融市场一夜间贬得一文不值，为清醒和理智的投资人带来了千载难逢的极大商机。包括，

　　1.低价收购被贬值和大大低估的房贷业有关企业。一些大型投资机构已虎视眈眈地欲收购包括美国最大房地产贷款银行在内的许多相关企业；

　　2.乘低入市，低价购买有关股票债券；

　　3.随着许多地区房价回落，售屋周期延长，可向急于脱手的屋主杀价，低价购买房产；

　　4.银行拍卖房产增加，迎来廉价收购房产的大好时机。

　　由于这场来势凶猛的风暴正逐渐平息，随着市场恢复正常，商机也会逐渐消失。对于许多迟钝的投资者来说，这些商机只是昙花一现。

　　对症下药

　　针对中国房贷市场的建议，中国不少媒体几乎异口同声，齐声呼吁：收紧房贷，严格审批条件，提高门槛，增加首付贷款比例等。这些似乎是针对美国次级房贷中不良贷款部分开出的药方，而美国主流房贷市场也没有实行如此严厉的对策。美国一般正常房贷的自付款为5%至20%。次级房贷大多为3%以下自付款，零自付款所占比重很大，甚至贷款费用也由银行支付。而且，通常采用初期只付利息，利率极低，后期连本带利，支付高利的变动利率。而中国目前的门槛大大高于美国，一般自付款高达30%以上。中国并没有类似美国次级房贷业务，更没有冲击金融市场的房贷证券化等金融衍生产品。中国房市存在的结症与美国截然不同，下错药将会后患无穷。应对症下药：

　　1.要严防某些金融机构以此为借口，乘机收紧银根，增加苛刻条件，抬高门槛，提高自付款比率等，歧视和刁难经济条件和付款能力差的广大中低收入者购买他们第一栋自住房，从而引发社会混乱。国泰民安乃立国之本。为了使人们能安居立业，保护居民的基本生存权，维护社会稳定，美国制定了一系列的联邦和地方法规，对中低收入首次购屋者提供优惠的贷款条件，资助首期付款以及购屋贷款的有关费用，提供优惠价房屋等。严禁金融机构房贷中对弱势群体的歧视行为。有关执法机构严处违法者。其中，最著名的CRA联邦法必须共示于金融机构，供贷款申请人阅览。在金融风暴中，这些法规不仅没有变更，执法机构还加大了监控力度。因政局的稳定远远高于金融市场的波动和金融机构的利益。中国的房屋拥有率大大低于美国，购屋难是中国最大的社会问题之一，更应进一步完善政府、社会团体和金融机构相结合的资助中低收入者购房的体系，强化其功能。

　　2.中国目前房贷管理水平和效益与国际一流金融机构还有较大差距。我们利用现代化的管理系统处理房贷业务，从申请到批准平均只需30分钟，我代表银行当场签发批准函。完成房屋评估、产权调查后，一般30天内可付款过户。如申请人配合得当，从申请到过户只需1周时间。中国目前的房贷业务中繁琐的手续和过高的自付款不仅增加贷款人的负担，也减少了银行的收益。中国金融机构要在激烈的国际竞争中生存和发展，创造出更好的效益，就必须引进现代化的管理经验和技术，健全资信体系，完善相应的法规和监管体系。

　　3.要防止金融投机行为制造金融泡沫，扰乱中国金融市场。应慎重对待，综合研究房贷资产证券化等金融衍生产品的引进将对中国金融、经济市场和社会带来的影响。

　　4.中国金融境外投资必须拥有坚实的专业知识和丰富的操作经验，应加强决策前的专业化审核和决策后的监控管理。应选择国际上实力雄厚，信誉良好的合作伙伴。

（作者：张风波　中宏网特邀专家，国际金融界知名专家）

针对美国房贷危机的对策，国内媒体普遍认为美国政府会采取紧缩信贷政策，并建议中国也效仿。但，美国却紧急地采取了一系列信贷宽松对策：包括，

--8月17日联储突然宣布放松银根, 调低基本贴现率；  
--9月18日，美国联储4年来首度降息，且幅度高达0.5%；
--美国联邦住宅监管局(OFHEO) 9月19日放宽全美房贷最大融资源的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac) 的次级房贷收购额度，放宽过于严格的财务规定，支持次级房贷融资及再融资；
--白宫，联储会等政府部门采取各种方式，要求和呼吁金融机构宽松贷款条件，帮助欠款屋主重新贷款。各大银行积极响应，采取各项措施，加大了对次级房贷的支持力度；
--美国国会，立法机构加大了对次级房贷屋主的保护力度，一些金融机构因歧视还款能力差的中低收入贷款者而被起诉；
……….

楼主当初的判断是对的。为了保护广大中低收入者购买他们第一套自住房，“使人们能安居立业，维护社会稳定，美国制定了一系列的联邦和地方法规，”“在金融风暴中，这些法规不仅没有变更，执法机构还加大了监控力度。因政局的稳定远远高于金融市场的波动和金融机构的利益。”

美国处理金融危机的治国策略应给我们启示。

不错的文章，谢谢！

............................

好东西啊，不oud么不过 赫赫

好。。看了。。多谢。。