[转帖]房地产信托发展思路2
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三、房地产信托投资
（一）房地产信托投资的慨念
房地产信托投资是目前我国信托公司的一项主要业务，是指信托投资公司（有房地产开发经营权的）运用自有资金和稳定的长期信托资金，以投资者的身份直接参与对房地产的投资。房地产信托投资集“融资”和“融物”于一身，为房地产企业和个人提供了融资方便，增强了房地产开发能力。它与委托投资的区别在于：
一是资金来源不同。信托投资的资金是信托公司的自有资金及稳定的长期信托资金，如共同投资基金等；而委托投资的资金来源于委托人提供的委托投资资金。
二是投资决定权人不同。信托投资是信托公司自身资金的运用，所以投资决定权在信托公司手中，由其决定房地产投资的方式、方向、金额等；而委托投资是由委托人掌握投资决定权，信托公司只是起一个中介人作用，“受人之托，代人理财”，有关投资的方式、对象等事项由委托人决定。
三是投资收益分配及责任不同。在信托投资活动中，信托公司可单独或与其他人合作投资，单独享有投资收益权，盈亏自负；而在委托投资中，信托公司既不分享房地产投资经营的收益，也不承担经济责任，盈亏由委托人负责，信托公司只收取手续费。近年来，随着我国房地产业的兴起和迅速发展，各地有房地产开发经营权的信托投资公司，积极参与房地产的开发经营，取得了许多成功的经验，并获得了显著的社会效益，对推进我国房包产业的发展作出了极大贡献。
（二）房地产信托投资形式
1.独立直接投资
独资直接投资是指房地产信托公司运用自身积累的和吸收的信托资金，在当地城市建设规划的总体部署下，独自对房地产业进行直接投资，开展城市土地开发，建造和经营房地产，建成后，将房产或地产出售给需要的单位或个人，从中取得收益。按投资方向的不同，具体又可分为土地开发投资、住房建设投投资、房地产经营投资：对信托公司而言，独资直接投资的盈亏完全由自身负责，风险较大，但如投资项目选择好，收益十分可观，所以一般信托公司会抽调专业人才，负责这部分业务。
2.联合投资
信托公司如果自身不具备独资直接投资房地产的能力或出于其他原因不愿独自投资，则可与其他房地产开发投资公司等联合进行投资。目前，我国房地产信托联合投资一般分为两种形式：一种是参与经营方式，又称“股权式投资”，即由房地产信托公司委派代表参与对投资房地产企业的领导和经营管理，并按投资份额取得利润或承担亏损责任的分成投资形式；另一种是合作方式，又称“契约式投资”，即房地产信托公司在资金上给予支持，但在投资以后按事先商定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期出让股权并收回所投资金，不参与经营管理，也不承担盈亏责任。结合我国实际，房地产信托公司在对房地产进行投资时，经常采用的联合投资形式有：
（1）长期合作投资
作为企业的长期合作者，信托公司长期持有房地产开发经营企业的股权或股票，一直共享投资利润，共担投资风险。
（2）定期合作投资
信托公司事先与房地产企业商定投资期限，等到投资期满，信托公司就收回投入资金，如双方对今后投资继续看好的话，也可继续合作。在合作期内，信托公司按投资比例分享利润，并相应承担经营风险。
（3）固定分红投资
信托公司事先与房地产企业商定好在一定的时间内（一般以半年或1年为期）固定利润分成比例，房地产开发经营活动由房地产企业独立负责，信托公司不参与经营，只是按照事先商定的分成比例获得相应的投资收益，不承担风险。
（4）保息分红投资
信托公司在投资时，事先与房地产企业商定，由后者按照信托公司投资金额定期支付固定比例的利息额，年度终了时还可根据房地产企业的效益情况和投资数额参与一定比例的分红。采取这种方式投资，在房地产企业盈利时，信托公司既可以收取固定利息，又不承担风险，还可以参加分红，从而可以获得高于利息的收入。在房地产企业亏损时，信托公司也能稳获利息，是一种安全又有收益的投资。对房地产企业而言，支付给投资者的利息可以打入房地产开发经营成本，经济收益也比较稳妥。
3.与外资联合投资
与外资联合投资开发经营房地产为加快房地产业的发展，拓展房地产资金的来源渠道，各地房地产信托公司积极扩大国际往来，通过多种渠道筹措外资，合资经营开发房地产。具体形式有：
（1）以项目贷款为目标，吸收国外金融单位单独投入国内房地产建设，开发房地产；
（2）房地产信托公司与其他中资企业联合投资，不足部分向国外筹资，开发房地产；
（3）为建设特大型房地产建设项目，由房地产信托公司牵头担保，组织国外多家银行组成国际商业银团贷款开发房地产；
（4））配合政府有关部门引进外资，房地产信托公司参与融资，兴办中外合资房地产开发企业；
（5）国外房地产商在我国开发房地产时，以国家土地使用权人股，住房建成后，采用合作经营方式以房地产商品偿还外资。引进的房地产开发外资由房地产信托企业自己在国内办理存取手续。此外，房地产信托公司可向海外扩展，开发投资海外及境外房地产，如受托在国外发行房地产债券。受理国际投资信托、承包外国房地产顾客的房地产购买及房地产经营咨询、代理建造等。
