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发表于 2008-5-2 14:42
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德国政府八大措施 调控房价十年不涨
郇公弟
在过去十年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时，德国房价却一直保持较低水平。分析其内在原因，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。
“德国房价十年不涨”，可以从统计数据中看得相当清楚——
首先，在过去十年里，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。实际上自1977年至今的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。
其次，与德国房价“不升反降”形成明显对比的是，在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家，房价更是以每年两位数的速度飞涨，十年内已将涨了三倍多。目前英国首都伦敦每平米住房的均价，已经相当于德国首都柏林10倍到15倍！
第三，与中国相比，德国普通住宅的每平米均价在1000到2000欧元（如柏林为1700欧元左右），即使按汇率算甚至低于我国许多大城市的水平，但德国人的平均工资水平却相当于我国的10倍到20倍。同时，目前德国家庭的住房自有率仅有42%，低房价也并没有在德国带来“买房热”。
分析德国房价十年不涨的内在原因，政府所采取的一系列措施不容忽视。简单来说，可总结为以下八个方面：
第一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定。目前有8200万人口，而住房总数达到约4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到2003年，德国各行业公司拥有住房还超过260万套；正是在2004年，德国能源巨头Eon、钢铁巨头蒂森克虏伯才分别将旗下的13.8万套和4.8万套住房最终出手。
第二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，也为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙和爱尔兰等，还是美国，近年来房价都随利率波动出现了大涨大跌的现象。
第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%，而租赁住房率却达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的出售房价水平起到了不可忽视的平衡作用。
第四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30%。政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金；等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。
第五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。
第六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
第七，税收手段，同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%至45%不等（2009年后统一为25%的资本利得税）。最后，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。
第八，但同样极为关键的是，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府特别地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢于通过抬高当地地价、房价，从而增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。
以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持十年不涨，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。其中经验，值得我国借鉴。 |
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